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ShoppingMall在中国兴起 在内地发展前景如何

2018-05-16 丝竹文库 网友评论 0

如同任何一种先进的概念被引进中国之后一样,ShoppingMall正在国内被蒙上了一层流行的色彩,越来越多的开发商言必称“摩尔”(Mall)、“销品贸”(ShoppingMall),越来越多的零售商把“摩尔”这个名头硬生生加在了自己的购物中……

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如同任何一种先进的概念被引进中国之后一样,ShoppingMall正在国内被蒙上了一层流行的色彩,越来越多的开发商言必称“摩尔”(Mall)、“销品贸”(ShoppingMall),越来越多的零售商把“摩尔”这个名头硬生生加在了自己的购物中心头上,不管是否名副其实。这倒是从一个侧面证实了摩尔的魅力。

摩尔热身

从4月底到现在在全国范围内10多个Mall项目的“集体亮相”,动辄数十亿的资金投入,终于将Mall这个目前世界上最尖端的商业形态拉出水面。

在山东济南,万达摩尔刚刚着手兴建,济南华联旗下的嘉华摩尔广场就宣布即将开门营业。记者8月12日前往嘉华现场,发现尚在紧张施工,企划部李主任介绍说,本月底或者9月初应能开业。嘉华与济南华联的原有商业设施相邻,可以形成近10万平方米的商圈。

除此之外,曾被称作“齐鲁第一城”的烟台商城也一直在招商,这座1997年就竣工了的庞大建筑,总建筑面积近9万平方米,外围有大型的中心广场和停车场。按照烟台商城方面的说法,它在建设之初就率先引进了ShoppingMall的设计理念,此次招商是一种“回归”。目前,除了地下一层引进了大润发的卖场之外,其它楼层仍然空置。曾经有家烟台当地的知名百货店试图盘活烟台商城,最终无功而返。

与烟台商城后期烙上Mall印记的做法不同,国内其它Mall着手招商要提前得多,有的刚开始动工就已敲定了最主要的“锚店”(主力店)。在纷纷规划摩尔的城市中,北京动作力度最大,一举规划了4家Mall,规划面积均超过30万平方米。

去年年底,北京王府井百货拿到了北京市的第二张ShoppingMall牌照——中关村国际商城。规划中的国际商城一期建设面积30万平方米,以百货公司、品牌专卖店、主题商店、大型超市为主力店,辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际电影城等,兼有娱乐园、大型表演、商务酒店的超大型停车场,一期土地开发将耗资3亿元。

此前,北京第一张Mall的牌照已经被大地集团先期拿到。作为开发商,大地集团只负责建设和招商,具体运营则由进来的各商家负责。大地Mall坐落于北京东南方向的经济技术开发区内,将包括主力百货店数个、4家大型超市、300家专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、茶馆、酒吧、游泳馆、以互动游戏为主的主题公园等。开发商宣称,这样大的购物空间以及各种娱乐设施,即使逛上一整天都逛不完,最适合消费者全家出动。这个项目预计总投资将达到18亿元,2003年10月1日将开门迎客。

上个月,作为大连市政府重点工程的大连商业城也破土动工。大连商业城位于西安路商业区中心地段,占地4.2万平方米,建筑面积近25万平方米,超过了上海的正大广场。作为一个摩尔项目,在购物之外,它突出了休闲娱乐功能,两条步行街贯穿南北,步行街两侧为商铺,中间是中庭广场,力求“步步有景、处处有趣”。万余平方米的大型室内游乐场,各种高科技模拟游乐设施、丰富多彩的历险游戏和益智游戏,仿佛把公园中的大型游乐园搬进了购物中心。

在上海,风头最健的正大广场尚未正式营业,与之唱对台戏的是虹桥购物乐园,国内最大Mall这把交椅又换了新主人。2002年6月25日,规模达33万平方米的虹桥购物乐园一期工程正式开工,预计将于今冬明春局部开业。虹桥乐园总投资金额为15亿元。其发展商介绍,为使各种业态互相补充,实现共赢,他们进行了详细的市场规划:百货的比例控制为24.6%,建材、家电、家具三大商品的比例为23.4%,文化、娱乐、休闲的比例为18.7%,餐饮的比例为17.8%,食品的比例为9.1%,展览展示区的比例为3.6%,社区服务的比例为2.8%。

与此同时,大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州等地也都在大力发展摩尔,包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。

资本盛宴

ShoppingMall的兴建是一场豪华的金钱盛宴,动辄十几亿甚至上百亿的投资需要复杂的融资计划。

国内的资本市场当然是可利用的一块阵地,在百货店融资已经非常困难的情况下,Mall则成为一个非常时髦的融资概念,有消息说,王府井百货已经有为它的Mall项目增发的意向。

在国内诸多Mall项目中,只有北京大地Mall和东莞市的华南第一Mall是民间背景。2001年8月,北京大地集团获准在北京市建第一家ShoppingMall。董事长许明知道该项目是个吃钱机器,于是,大地Mall一经获批,他就着手股权转让。“这个项目的总投资估算是18亿元左右,我们打算自己拿出6-7个亿人民币,外方拿出1亿美元左右,股份上我们可以让到49%。”据大地集团内部估计,18亿元投资的静态回收期是4.6年,销售额35亿元是盈亏平衡点,内部报酬率为19.45%。如今,股权转让进展顺利,资金问题不在话下。不过北京的中关村摩尔令许明很头疼:它们的商业竞争战线已经拉到了美国,在拉斯维加斯的一次招商会上,来自北京的大地Mall与中关村Mall就曾短兵相接。

已经动工的华南第一Mall预计在2004年一期工程完工,发展商三元盈晖投资公司的副总经理黄海涛说:“预计今后每天的客流量在12万-15万人之间,至于营业额、盈利水平如何,目前还不好预测,因为华南Mall的整体规划还在不断的调整之中。”

黄海涛曾有句名言:“中国没有Mall是个玩笑。”他认为,Mall的生存要具备三个要素:大交通、大经济环境以及老百姓全新的消费观念。从这三个因素考虑,立足东莞,环顾珠三角,打造华南Mall的时机已经成熟。

三元盈晖在华南Mall项目中的总投资约为25亿元,黄海涛表示,将通过其他渠道融资。相对应于三元盈晖的25亿元投资,华南第一Mall所在的万江区将投资约40亿元、东莞市约投资500亿元进行区市辅助投资,华南第一Mall的周边环境、配套设施应有尽有,三元盈晖全力搞好内部运营即可。谈及华南Mall的投资回收期,三元盈晖表现低调:“2005年上半年建成,收回投资期大约需要6年左右。”

资本逐利而来。实际上,Mall已经成为一种新的投资风向,受到投资者的热烈追捧。可以预见的是,一个以Mall为主力的商业时代即将来临。

不过,由于Mall投资巨大,涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高,所以会充分地考验投资者的智慧和耐力;此外,项目建成之后涉及的管理运营在国内尚无成功的经验可供借鉴。正是出于上述种种方面的考虑,Mall项目的开发,并非一般的投资者所能染指的。目前国内开发的Mall项目,多半是合资的方式,通过对国外财团资金的吸引,有利于将国外成熟的Mall管理一同引进,这对国内Mall的迅速发展无疑提供了一条捷径。

计划发展北京最大一家Mall的春天商业有限公司董事长尹铁铮说,大量的国际资本要解决中长期投资出路,非常看好中国市场的长远发展前景。“相应地,我们就要用最大、最好、最先进的计划来吸引外资。”春天Mall总投资将超过10亿美元,但尹铁铮显然不太为资金犯愁,因为,英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行及世界最大的房地产投资公司——美国科尔公司、美国第二大建筑结构公司STAR公司等在美上市公司都跃跃欲试,拟对北京春天Mall进行资金及技术投入。

成长在中国

与所有的学术争论一样,在内地发展摩尔的问题上也存在着两种截然不同的意见——保守派和激进派。

中国摩尔的萌芽出现在上个世纪90年代末期。随着广州天河城、大连新玛特、上海友谊南方商城、北京东方广场的陆续开业,内地逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的摩尔。这个时期的摩尔项目并不规范,很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式,导致这些购物中心变成了小商品市场。而国际上通行的正规摩尔购物中心是只租不售,以实现良好的整体管理和整体营销。

在经历了数年的孕育期之后,2002年开始,随着上海正大广场、厦门SM城市广场、大连和平广场、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的摩尔相继竣工,内地摩尔的发展步入了一个新的时期。继超市、大卖场之后,Mall目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命。此时,关于国内摩尔如何发展的争论才显得激烈起来。

认为内地发展摩尔的机会尚不成熟、至少目前还不成熟的依据主要是:内地的经济发展水平比美国落后太多,居民的购买力有限;内地的私车拥有量太低,不符合建设摩尔的要求。

持肯定意见的专家则认为,虽然美国Mall的兴起是基于1万美元的人均收入,但在这个问题上,不应从绝对数字上去比较,运用比例这个杠杆更有说服力。“我们常常把购物与其它产业割裂开来,而在国外的统计则是把消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因此,单纯看购物的数字并不全面代表着国民的消费能力。如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话,其绝对数字可能要高出许多。”

业内人士郭歆晔对于东南亚的摩尔业有相当深入的了解,他认为,与上海、北京相比,东南亚一些城市的经济指标与之相当,甚至还略有差距,但菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔已红火了10多年,且新的摩尔仍在不断地建设中。曼谷有20多家摩尔,其中50万平方米的西康广场是亚洲最大的摩尔,世界排行第五。马来西亚吉隆坡有20多家摩尔,甚至经济不很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大摩尔,平均35万人口就拥有1家摩尔。菲律宾还拥有亚洲第一大连锁摩尔集团SMPRIME,其旗下的SMSuperMall有20家摩尔,且家家生意兴隆。菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于摩尔内,单体建筑的百货公司、大卖场已极少。

郭歆晔认为,内地的私车拥有量虽然低,但并不影响我们建设摩尔。因为政府限制私车的发展,故香港、新加坡的私车拥有量也远远低于美国,但凭借着发达的地铁和公交系统,两地的摩尔发展得也都很成功。

与欧美有所不同,香港、新加坡的摩尔大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈,且一条街上往往汇集着多家摩尔(如新加坡的乌节路)。借鉴香港、新加坡的经验,内地的部分摩尔也可选址在市中心商圈建设。

联商网CEO庞小伟比较赞同郭歆晔的看法:除了借鉴美国摩尔模式外,菲律宾等东南亚国家的发展经验更值得研究。这不仅因为菲律宾、马来西亚、泰国的摩尔规模大,经营管理成功,还因为菲律宾的SMSuperMall集团、ROBINSONS集团及泰国的THEMALL集团发展出了独特而又成功的“连锁摩尔”模式。而且,东南亚各国摩尔的发展,除了零售业自身需求迫切的原因外,更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义。

中国商业研究领域权威机构——中国商业联合会专家委员会秘书长高观也表示,假以时日,国内ShoppingMall会有一个很好的商业前景。在上海、北京等一些城市,随着收入水平的提高,居民的消费需求已出现了新的变化和调整:在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位,同时更注重整体购买经历的愉悦,这种趋势促成了大型购物中心的产生。

随着目前及未来更多Mall的陆续建成,内地将逐步迎来摩尔时代,也许5年之后,内地连锁商业销售额第一名的桂冠将落到某家连锁摩尔集团的头上。(记者 赵龙)

在经历了数年的孕育期之后,2002年开始,随着上海正大广场、厦门SM城市广场、大连和平广场、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的摩尔相继竣工,内地摩尔的发展步入了一个新的时期。继超市、大卖场之后,Mall目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命。此时,关于国内摩尔如何发展的争论才显得激烈起来。

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